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辽宁35选7:從“資產最終價值”看酒店資產管理

   日期:2020-01-06     瀏覽:19    
   從“資產最終價值”看酒店資產管理
  隨著酒店市場邁入資產存量時代,酒店資產管理也愈加受到大眾矚目,成為當今酒店行業內的熱點話題之一。文章從資產最終價值(Terminal Value)出發,探討酒店資產的生命周期,并通過實際案例分析,分享如何擁有“資產最終價值”思維進行酒店資產管理。本文根據浩華管理顧問公司項目總監葉懋騏先生在上海下午茶的演講整理。
  告別資產管理線性思維模式
  縱觀中國過去幾十年發展,大部分房地產開發商對房地產物業都以“投、融、管、退”的普遍思維方式開發自持性物業。這四個階段分別按照合理的時間順序與邏輯推動,在早期市場環境樂觀時期,這種思維方式針對銷售型物業是相對有效的。但值得指出的是,房地產物業各個業態的特性各不相同,以作為自持型物業的酒店為例,需要通過優質的管理運營及長期持有經營實現穩健的現金流。因此,按照上述單一的線性邏輯可能會忽略酒店管理乃至酒店資產最大化的重要環節以及節點。
  以資產最終價值為核心的資產
  全生命周期管理概念
  為此,浩華提出了“以資產最終價值為核心的資產全生命周期管理概念”,此概念中的“資產最終價值”在資產生命周期各環節中有著重要的考量和戰略意義。
  用“資產最終價值”思維介入酒店規劃階段
  第一步,眾所周知,在項目初期,項目可行性研究的重要性是不言而喻的。當浩華在對定位以及設施最佳方案進行市場評估時,其實也同步在確保項目的資產能夠在未來“再融資/再投資/退出”時期實現“資產最終價值”最大化的可能。由此可見,“資產最終價值”這個概念早在資產規劃時的第一步就已經體現。
  以“資產最終價值”思維把控酒店融資階段
  在第二步的融資環節,業主對“資產最終價值”的認知更為重要。一份專業的可研報告為項目推薦最佳用途及產品定位后,業主可以按照合理的總投資金額計劃適當的融資和貸款比例。一個良好資產的經營現金流是應能覆蓋貸款所產生的利息,反之則為不良資產。
  將“資產最終價值”思維貫穿酒店建設階段
  在項目建設階段中,有兩點需特別關注:
  1.開發成本和“資產最終價值”的對比關系即為投資回報率。
  2.開發成本和“資產最終價值”之間并沒有正向關系。
  舉例說明,假設同樣建筑面積、在同一市場競爭的兩家同定位酒店,一家酒店每平方米造價為1萬元,另一家酒店每平方米造價為2萬元,這兩家酒店未來的房價并不會因為造價的高低而產生巨大的差異,最終實現的現金流也將可能不相上下。而資產的估值則是按照現金流測算,由此可見這兩家酒店的估值將不會如造價一般有一倍之差。因此,如何用最適當的成本,將資產最終價值最大化是開發商應該具備的核心能力,也是建設過程當中最至關緊要的把控要點。
  把“資產最終價值”思維融入酒店管理及增值
  全生命周期的后面兩大階段是透過酒店管理方和業主方相輔相成、并肩攜手管理市場周期和資產周期以致資產最終價值最優化。酒店管理方在酒店品牌的賦能上,透過精準的市場周期(Market Cycle)理解,將現金流最大化,因而對酒店的“資產最終價值”盡責,不斷創造更高的資產最終價值;同時,業主作為資產管理方需要為酒店進行資產周期(Asset Cycle)的合理規劃。市場周期以及資產周期是酒店管理過程當中需要時刻關注以及妥善計劃的兩大重要影響酒店資產最終價值的動態因素。
  從酒店“增值”作為出發點
  重新認知酒店再投資
  資產管理各環節環環相扣,只有在前面的幾個階段業主及管理方均攜手努力,才能最終實現再融資、再投資以及退出的可能。因此,“資產最終價值”是項目決策的起點而不是終點,是否能夠實現優良的“資產最終價值”取決于項目在生命周期中各階段的正確規劃。
  那么對于“資產最終價值”的重新認識會對酒店資產在其生命周期關鍵的重大決策上產生什么不同的啟示?葉懋騏先生特別分享了一個實際改造案例,建議業主在面對翻新改造的建議時,除了成本控制,更應該從“資產最終價值”最大化的角度考量。案例也顯示,在酒店進行翻新改造后,息稅折舊攤銷前收入(EBITDA)的提升有潛力能帶動酒店“資產最終價值”成倍數增加。不可否認,看似久遠的改造回收期確實是很多業主在面臨酒店資產翻新改造的難題時,躊躇不前的一大考量。但決策的關鍵在于,若翻新改造后的資產整體價值若能實現高于成本的投入,則反映出此投資是合理且可行的。
  業主該如何擁有“資產最終價值”
  為驅動的思維模式
  通過實際案例了解“資產最終價值”的重要性之后,業主該如何擁有“資產最終價值”為驅動的思維模式,葉懋騏先生也從四個維度進行分享:
  「1」駕馭酒店資產自有生命周期(Asset Cycle)
  不同酒店的生命周期有著不同的關鍵決策要點,大致可以分成4個階段:
  開拓期:在開業初期的2至3年,市場銷售拓展的預算較為充裕,以最快的速度在市場打響知名度,爭取早日實現穩定的平均房價和住宿率水平,在市場找到立足之地,站穩腳步。
  成長期:開業2至3年后,最大化利潤,提高市場占有率并增強客戶粘性,重點關注品牌價值的提升以及酒店運營效率的優化。
  成熟期:開業5至7年后,業績表現處于收入最大化時期,酒店關鍵在于競爭優勢的保持,盡可能延長成熟期較為穩定的經營業績。同時,業主也需要開始計劃和考量重新定位/設施翻新等事宜。此階段的管理重點在于防患于未然,而非酒店面臨設施嚴重陳舊的問題,甚至產生安全隱患才有意識進行翻新改造。
  衰退期:在此關鍵生命周期階段,酒店需要結合運營創新和技術革新,催生正面效益,打造酒店“第二春“。同時,避免酒店業績持續下滑,緩慢深入衰退期。
  「2」了解酒店市場宏觀環境的周期(Market Cycle)
  在了解酒店資產的生命周期后,另外一個業主需要關注的重點是酒店市場的周期(Market Cycle)。過去,業主大多是將酒店實際業績與預算或其同期歷史業績進行對比,以觀察自家酒店每間房平均收益的排名。但酒店業績是動態且多層次的。一方面,酒店的競爭對手是不斷變化的,另一方面,酒店若僅對比每間房平均收益,將只能局限在客房收入的層面,而忽略如餐飲收入、各部門成本、員工效率、空間效率等其他重要指標。因此,浩華提倡通過多維度,多方向進行酒店評估。一份客觀的酒店業績標桿報告和酒店空間效率評估是業主們未來把握酒店與市場脈動的重要依據。只有在全面認清酒店在資產周期所處階段,并剖析市場大環境的周期動向,才能對酒店資產做出更為精準的判斷和決策。
  「3」及時關注資本市場和酒店投資的風口及動態
  同時,浩華觀察到整體酒店市場投資的機會也正在出現變化,這個變化將影響未來酒店資產在中國能變現的可能性。從以往單一資產的交易或酒店輕資產公司的并購到近年來房地產資產證券化的熱潮和資產包的大宗交易買賣,浩華認為酒店資產最終價值釋放的時代已經來臨。
  就過去5年國內大宗買賣的交易金額來看,2017年中國的酒店交易總額達到了高峰,超過了300億元人民幣,其中包括了萬達73個酒店資產的出售。2018年全年,酒店交易總額下滑卻仍然能實現可觀的交易總量,突破160億元人民幣。由此可見,中國酒店資產交易日趨活躍,一方面是國有企業改革為酒店產權交易資本市場帶來機遇。另一方面,存量資產的價值釋放和其他房地產的新型業態如聯合辦公、長住公寓的崛起也成為一些資金公司收購酒店物業并進行優化的動力,為酒店行業增添了收購機會。
  談及資本市場和酒店投資的風口,不得不提最近幾年房地產行業中為酒店及住房租賃行業帶來的資產證券化機會。除了中央政府對房地產行業去杠桿等目標政策的出臺,我們看到酒店行業在資產證券化的過程中也產生了多個行業“第一”。2013年開元集團將5家開元酒店打包,成就了第一個在香港上市的酒店REIT。2017年,房地產租賃市場則出現了第一個國內首單住房租賃類REIT,見證第一個單一租賃物業通過良好的現金流成功融資約2.7億元人民幣。2019年8月,金光紙業(中國)投資有限公司發行了“海通華泰-金光上海白玉蘭廣場資產支持專項計劃”,此單也為國內含高端酒店綜合體項目的最高CMBS融資金額。以上這些案例反映出了一個硬道理:良好的資產、穩健的現金流和“資產最終價值”將會成為資本方為資產進行證券化的最重要的考量因素。
  「4」充分了解酒店估值的原理
  隨著“資產最終價值”釋放機會的增加,業主需要對市場資本認可的酒店估值方法有進一步了解,目前市場中主要有以下三種估值方法,成本法、比較法、收益法:
  成本法:基于資產的投入成本進行估值。成本法大多用于交易較少的區域,并多用于資產未有收益甚至未來也不存在潛在收益的資產,如博物館等。此方法較不適用于酒店業態。
  比較法:顧名思義,需要借鑒可資比較酒店的數據才可以計算,因此在交易活躍、歷史交易數據多的市場才會有更多機會采用此方法。一般多用于住宅、商業、辦公樓等業態。國外酒店資產估值會用到的方法,但由于國內酒店大宗交易數量不多,加上交易信息不流通,比較難單靠采用此方式對國內酒店資產進行評估。
  收益法:此法用于已有收益或有潛在收益的物業,并且這些物業擁有統一會計制度規管的財務收益及成本計算,將其已知收益和未來潛在收益作為估值的基準。
  就上述3種方法而言,收益法是酒店資產評估當中最受到評估機構以及專業人士廣泛使用及認可度最高的估值方式。
  進一步而言,收益法的原則是基于對酒店未來現金流預估的總和以及酒店在最終回收值現值的預測,相加即為酒店的估值。酒店回收價值現值通過收益及資本化率反映物業運營凈收入與其價值之間的關系。酒店會因為地理位置、物業規模、項目風險等不同因素影響資本化率市場經驗值的判斷。因此,酒店作為運營型物業,具備產生現金流的特點,需要考慮多種維度,通過收益法更能全面有效地預估其“資產最終價值”。
  總 結
  總體而言,酒店的“資產最終價值”在酒店全生命周期資產管理中是環環相扣的,業主需要時刻留意酒店處于資產周期(Asset Cycle)的各種階段,有效管理市場周期(Market Cycle),擁有酒店“資產最終價值”的理念才能捕捉再融資、再退出的有利機會。此外,業主也需要從“資產最終價值”最大化出發,具備駕馭酒店“資產最終價值”的能力方能實現更為精準的判斷,達成多贏的局面。
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